【音频】历史上第一次“炒房”都经历了什么？

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点击上方收听《金融历史那些事儿》 主播：小篆

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看见金融，听见历史，大家好我是小篆，欢迎收听《金融历史那些事儿》。

房子作为人们现阶段必要的需求，我们都在为它而奋斗。有的人想要学区房，想给自己孩子更好的学习环境；有的人想要湖景房，生活环境更好；更多的人想要市中心的房子，因为升值快。但是房价因为我们的种种需求变得越来越高，最后导致炒房的人越来越多，甚至形成了一种职业。还好经过国家的限房令使得一些地区的房价缓和了下来，没有继续飞涨。

但在20世纪的美国，房价因为一个州的环境而被人们炒热了起来，政府不但没有加以管控，反而加入其中，最后导致了金融危机。这就是我们今天要和大家聊的“美国房地产泡沫”。那么究竟发生了什么事呢？我们一起来听听看吧！

 历史背景 

佛罗里达州位于美国的东南端，靠近古巴。佛罗里达的气候类似中国海南岛，冬季温暖湿润，它成为了美国人在冬季的度假胜地。尤其是佛罗里达迈阿密市以北的棕榈滩岛，这里更是成了美国富人聚集的天堂。棕榈滩岛东临墨西哥暖流，岛上草木茂盛，海滩上满布高大的棕榈树，优越的海洋性环境气候在世界众多一流的旅游胜地中名列前茅。每到旅游旺季，来自纽约等经济发达但冬季严寒的美国北部富翁便纷纷南下。由于棕榈滩岛上汇集的富翁如此多，有人形象地说“美国四分之一的财富都在这里流动。”

在第一次世界大战之前，由于这里地处偏僻，佛罗里达的土地均价一直比美国其它地方低得多。然而，由于汽车的迅速普及改变了这种状况。第一次世界大战结束后，许多拥有汽车的游客在冬季纷纷涌向佛罗里达，在那里休闲度假。佛罗里达因此变成了有钱人的玩乐之都，非法的赌场、酒吧充斥迈阿密市——佛罗里达最繁华的城市。

佛罗里达州政府和各地方当局都全力以赴地改善当地的交通和公共设施，甚至不惜以高息大举借债来兴建基础设施，以吸引旅游者和投资者。到了20年代初，迈阿密近海的200公里地段，各种建设项目如雨后春笋般建设起来，高尔夫球场、私人俱乐部、休闲山庄、临海公寓——整个佛罗里达变成了一个大工地。

随着房价飙升，羊群效应使炒房成风。有一个数据能说明当时的疯狂：据统计，到1925年，迈阿密市居然出现了两千多家地产公司，当时该市仅7.5万人口，其中竟有2.5万名地产经纪人，平均每三位居民就有一位专做房地产买卖。《迈阿密先驱报》因刊载巨量的房地产广告而成为当时世界上最厚的报纸。到佛罗里达投资成了美国人致富的途径之一，开往迈阿密的火车轮船上，挤满了做发财梦的美国人。

一时之间，无数的财富竞相投入到佛罗里达，市区街道两侧的房屋均被高价买下，甚至连郊区尚未规划的土地也分区卖出。事实上，这些买房的投机者根本不在乎房子的位置何处，因为他们买房子不是为了自住，而是等待它上涨后卖出，从中获得差价。

1923年到1926年，佛罗里达的人口呈几何数增长，而土地的价格升幅更是惊人。棕榈滩上的一块地，1923年值80万美元，到了1924年达150万美元，1925年竟然高达400万美元。但与土地相比，房子的价格升幅更是惊人，一幢房子在一年内涨四倍的情况比比皆是，迈阿密地区的房价在3年内上涨了5到6倍。

在短短几年之内，佛罗里达的土地价格就上涨了差不多5倍，而且价格并没有要停止上涨的迹象。随后房地产热开始传导至佛罗里达附近的州，全国土地价格纷纷上涨。在炒房成风下，一向保守冷静的银行界也纷纷加入。随着房地产价格的不断升高，银行批准贷款也不再看借款人的财务能力而专注于房地产的价格。银行通常是保守的，其贷款主要是按借款人的还贷能力而定。但随着土地价格的不断升高，银行也抛弃了这一原则，他们批准贷款不再看借款人的财务能力而专注土地的价格。银行不是忘了行规，但你不做生意，其它银行抢着做。

在房地产最疯狂的那几年，人们的口头禅就是“今天不买，明天就买不到了！”

到了1926年9月一场飓风袭击佛罗里达州，这场飓风最终引发佛罗里达州房地产泡沫破灭。一场大飓风以每小时125英里的速度横扫佛罗里达，整个地区立刻变成废墟，飓风引起的海啸将佛罗里达的两个城市夷为平地，状况惨不忍睹，这次天灾摧毁了13000座房屋，415人丧生。美国气象局把这次飓风描述为：“可能是有史以来袭击美国的最具破坏性的飓风。”飓风过后，昔日繁华的佛罗里达州一片狼藉，一些地方的海水涨到了二楼，人们只能爬到屋顶逃命。

到了1926年底，不可避免的崩溃终于来临了，迈阿密的房产交易量从1925年的10.7亿美元急剧缩减到了1926年的1.4亿美元。许多后来投入房市的人开始付不起每个月的房贷，于是破产的连锁反应就此展开。人们纷纷抛出自己手中的房地产，导致房价暴跌。持续狂热4年之后的佛罗里达房地产泡沫终于被飓风吹破了。

 总结 

飓风之所以能吹破佛罗里达房地产泡沫，根本原因在于当地的房地产价格过高，而飓风不过是一个诱因。房地产泡沫一旦破灭，将导致整个资金链的断裂，大量房地产企业面临破产，银行爆出巨量坏账，甚至最终引发金融危机。

美国佛罗里达州房地产泡沫破灭之后，导致许多企业和银行破产，一些破产的企业家、银行家或自杀或发疯，有的则沦为乞丐。据说美国商界大名鼎鼎的“麦当劳教父”雷·克洛克，当年因这场危机而一贫如洗，此后被迫做了17年的纸杯推销员。股票传奇炒手杰西·利弗莫尔也参加了这一游戏，他甚至认为佛罗里达的土地价格会继续攀升，可见身处史无前例的大泡沫之中股神也无法保持理智。

美国房地产泡沫的形成其实是个很简单的理由，就是供不应求，由于人们的对于购房的需求过多使得炒房成热，如果这个时候政府出面进行宏观调控，可能结局就会不一样，当然，对于我们来说去买卖一件东西不能脑子一热就去定下来，一定要多加考虑，要看到他的价值不要光看价格。

好的本期《金融历史那些事儿》到这里就结束了，我是小篆，我们下期再见。

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